상가 임차인들이 계속 월세를 미납하면서 가게 문을 닫아 놓은 탓에, 안에 사람이 있는지 없는지도 파악할 수 없는 상태에서 노크를 해도 대답이 없고 연락도 되지 않는 사례들을 간혹 볼 수 있다.

상가건물임대차보호법 제10조의8에 따라 상가의 세입자가 3기에 달하는 차임을 연체한 경우 즉, 월세를 기준으로 해서 상가월세 미납금액이 3개월 치에 달한 경우에는 임대차계약을 해지할 수 있다.

다만 2020년 10월~2021년 4월까지의 기간에 있었던 연체는 계약 갱신요구 등에 관한 임시 특례연체사유에 포함되지 않는다는 것을 감안할 필요가 있다.

해지통지 시에는 해지했다는 증거를 남기기 위해서 내용증명우편을 보내거나 그것이 어려우면 최소한 주고받은 문자메시지와 같은 대화 기록이라도 남길 필요가 있으며, 임대인이 계약해지나 갱신거절권을 행사하지 않고 임대료를 이의 없이 수령하였다면, 그 이후로는 계약해지나 갱신거절을 할 수 없게 되기 때문에(대법원 1991. 10. 22. 선고 91다22902 판결), 해지를 꼭 해야 하겠다면, 밀린 월세를 수령하더라도 해지하겠다는 뜻을 알리고 수령할 필요가 있다.

간혹 세입자가 보이지 않고 연락이 되지 않는다는 이유로 대화를 시도해보고자 함부로 임차인이 임대차계약 중인 공간에 문을 열고 들어가서 확인을 하거나, 아예 짐을 빼서 옮겨버리는 경우도 있다.

다수의 부동산명도소송 사건을 진행하고 있는 법무법인 혜안 명도전담센터는 “아무리 부동산 임대인이며 계약이 해지된 상태라고 하더라도 이러한 행동은 주거침입죄가 성립할 수 있으며, 짐을 옮겨버리는 행위는 경우에 따라 절도나 손괴죄 등과 엮일 수도 있고, 실제 얼마 전 부동산 임차인과 연락이 되지 않는다는 이유로 담을 넘어 들어간 임대인이 주거침입죄로 처벌을 받은 사례가 있으므로 주의해야 한다.”고 한다.

물론 집안 내부에 사건이나 사고, 심각한 문제가 있을 가능성을 확인할 수 있는 경우라면 긴급피난 등의 법리가 적용되어 형법상 책임을 지지 않을 수는 있지만 이러한 경우에도 가능한 한 경찰이나 구조대를 대동하고 확인하는 것이 좋다.

이러한 경우 안전하게 상가세입자를 내보내기 위한 방법은 상가명도소송을 통해 합법적으로 강제퇴거를 시키는 것이라고 할 수 있는데, 이를 위해서는 우선 소송을 제기해서 강제로 내부의 물건들을 끄집어내고, 경우에 따라 사람도 강제로 내보낼 수 절차인 강제집행을 실시할 수 있도록 해주는 집행권원을 취득할 필요가 있다.

상가 등에 대한 건물명도소송을 통해서 일단 판결문을 받게 되는 경우 강제집행을 통해 세입자 내보려는 목적을 달성할 수도 있지만. 경우에 따라서는 그 동안 보이지 않던 임차인이 소송이 제기되었다는 사실을 알고서, 갑자기 연락을 취해오고 협의가 되는 일들도 간혹 볼 수가 있다.