지이코노미 양하영 기자 | 현대건설이 서울 등촌동 청년안심주택 개발사업에 주주로 참여하며 4400억 원 규모의 본 프로젝트파이낸싱(PF)을 확보했다. 초기에는 시공까지 맡기로 했으나 수익성 문제로 시공권을 포기했다. 대신, 사업 주체인 리츠에 177억 원을 투자하여 향후 배당과 청산에 따른 수익을 기대하고 있다.

이번 사업의 주체는 대신증권의 리츠인 '대신등촌레지던스리츠제1호위탁관리부동산투자회사'로, 정부의 민간 임대주택 공급 정책에 따라 청년주택 개발을 완료한 후 10년간 임대하고 매각하는 투자 상품을 운영한다. 총사업비는 6991억 원에 달한다.

현대건설은 지난 1월 기준으로 리츠에 177억 원을 투자하여 보통주 354만 주(지분율 13%)를 보유하고 있다. 최대주주는 주택도시기금이 출자한 뉴스테이허브제3호위탁관리부동산투자회사로, 1958만 주(70%)를 보유하고 있다. 그 외에도 대신자산신탁과 대보건설 등이 주주로 참여하고 있다.

리츠는 3월 착공을 앞두고 1월에 3614억 원 한도의 본PF 대출약정을 체결했다. 현대건설이 시공권을 포기하자 대보건설이 시공을 맡게 되었고, 추가적인 사업비 필요로 인해 이달 800억 원의 대출을 추가해 본PF 규모가 4400억 원으로 확대됐다.

이전에 본PF 대주로 참여했던 현대차증권은 '제네시스등촌공공임대유동화전문'이라는 유동화전문회사(SPC)를 설립하여 추가 자금을 확보했다. SPC는 12일 800억 원 규모의 자산유동화사채(AB사채)를 발행했으며, 만기는 2038년 12월 8일로 설정됐다. AB사채의 표면이율은 3.45%이다.

대출 만기가 10년 이상으로 설정된 이유는 임대주택으로 개발되기 때문에 즉각적인 투자금 회수가 어려운 점을 반영한 것이다. 따라서 주택 매각 시점과 대출 만기 시점을 맞추기 위해 기간을 조정한 것으로 보인다. 이 주택은 2028년 7월에 임대가 시작되며, 10년 후인2038년에 매각될 예정이다.

현대건설이 등촌동 청년안심주택 개발사업에 참여하기 시작한 것은 2021년으로, 당시 이지스엑스자산운용(현재 이지스네오밸류자산운용)과 컨소시엄을 구성하여 연면적 9778㎡ 규모의 전기공사협회 중앙회 사옥과 부속건물을 3.3㎡당 8000만 원, 총 약 2400억 원에 매입했다.

초기에는 비히클로 '이지스네오밸류일반부동산사모투자회사제8호전문'을 활용할 계획이었으나, 주택도시기금의 출자로 대규모 사업비를 충당하기 위해 리츠로 변경하게 되었다. 정부 기관의 참여로 인해 유동화와 자금 조달이 한층 원활해졌다. 최근 800억 원 규모의 본PF 추가 확보에는 AAA 신용등급을 가진 주택도시보증공사의 보증이 제공됐다.

등촌동 청년안심주택은 서울 강서구 등촌동 533-2번지 일대에 위치하며, 지하 5층에서 지상 20층까지의 공동주택으로 구성된다. 3월 착공에 들어가며, 2028년 6월 준공될 예정이다. 이 프로젝트는 청년층 주거 안정성을 높이는 데 기여할 것으로 기대된다.