지이코노미 김용두 기자 | 최근 보증금을 제때 돌려받지 못하는 세입자가 급증하고 있다. 매매가격보다 전세금이 높은 '깡통전세'가 늘면서 전월세 보증금을 떼이는 것이다. 피해를 본 세입자 대부분이 2030 사회 초년생과 신혼부부로 전체 자산 중 전세금의 비중이 매우 높은 상태다. 체감 피해 정도가 높을 수밖에 없다.

일부 임차인이 전세보증금을 돌려받지 못하는 일련의 상황을 두고 수원 법률사무소 강인 이규호 부동산전문변호사는 "임대차계약 기간이 만료됐음에도 임대인이 전세금을 돌려주지 않는다면 임차인은 새로 계약한 부동산에 계약금을 지급하지 못하거나, 전세 자금을 대출받지 못할 수 있다"며 "전세 보증금 반환이 정상적으로 진행되지 않으면 임차인은 거주 안정을 침해 받고, 막대한 재산상 피해를 보게 되는 만큼 빠른 대응이 필요하다"고 말했다.

임대인의 전세금반환 문제를 조속히 해결하고자 한자면 임차인은 임대보증금반환청구소송 등 법적 절차를 진행할 수 있다. 전세보증금 반환청구소송이란 전세금을 돌려달라는 취지로 청구하는 소송을 말한다.

이를 위해선 가장 먼저 계약 해지 통지를 해야 한다. 임대보증금반환청구소송의 주요 쟁점은 주택임대차보호법상 묵시적 갱신 제도다.

주택임대차보호법은 임대차계약의 묵시적 갱신제도를 두고 있다. 임대인이 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지 또는 계약조건을 변경하지 않으면 갱신하지 않는다는 뜻의 통지를 하지 않거나, 임차인이 임대차 기간이 끝나기 2개월 전까지 갱신거절의 통지 또는 계약조건을 변경하지 않으면 갱신하지 않는다는 뜻의 통지를 하지 않으면 동일 조건으로 다시 임대차한다고 보는 것이다(다만 임차인은 언제든지 묵시적으로 갱신된 계약의 해지 통지를 할 수 있고, 이 경우 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다). 그러므로 전세금을 돌려받고자 한다면 계약 해지를 원하는 날짜 두 달 전에 반드시 임대인에게 계약 해지 통보를 해야 한다.

법원을 통해 지급명령·전세금반환소송 승소 판결을 받았음에도 임대인이 전세보증금을 돌려주지 않는다면 임차인은 강제집행을 할 수 있다. 강제집행 유형으로는 부동산경매, 채권압류 및 추심, 임대인 동산압류 등이 있다. 임대인의 재산 명세를 파악해 적절한 방법을 선택해야 한다.

대법원이 발표한 사법연감에 따르면 지난 한 해 동안 전국 법원에 접수된 전세금반환소송의 평균 소송기간은 약 4개월이다. 한시가 급한 임차인으로선 4개월이 부담스럽게 느껴질 수 밖에 없다. 시간이나 경제적 이유로 소송이 부담스럽다면 '지급명령'을 활용할 수 있다. 지급명령이란 세입자 신청만으로도 결정문이 나오는 특별소송 절차다. 민사소송법 제462조에 따르면 법원은 채권자(세입자) 신청에 따라 지급명령을 할 수 있다. 변호사 선임 비용을 제외하고도 인지세나 송달료가 소송의 10% 수준에 불과하다. 경제적 부담을 최소화하고, 빠른 문제 해결을 원한다면 자신에게 주어진 선택지를 자세히 검토해야 한다.

다만, 지급명령이 이루어지기 위해선 임대인이 법원이 보낸 우편물을 반드시 확인해야 한다. 이후 2주 안에 이의제기하지 않아야 결정문이 나온다. 이와 관련해 이규호 변호사는 "지급명령 신청을 한 뒤 임대인이 이에 이의를 제기하면 관련 비용이 다시 증가하므로 관련 대응에 나서기 전 상황을 객관적으로 분석하길 권한다"고 당부했다.

이외에도 전세보증금을 반환받지 못하는 상황에서 임대인이나 중개사가 임차인에게 보증금 현황을 허위로 알려주거나 은폐한다면 이는 사기에 해당한다. 임대인이 고의성을 가지고 임차인을 속였다면 형사처벌이나 행정처분까지 청구할 수 있다.