지이코노미 김용두 기자 | 법원 경매 물건 중에 특히 주의할 물건은 토지와 그 위에 건물이 함께 존재하는데도 토지에 대해서만 경매가 진행될 때이다. 한마디로 토지와 건물의 소유자가 분리된 상황이다.
그러나 실제 경매로 나온 토지를 보면 미등기 건물이 등기부에 나타나지 않는 경우가 종종 있다. 심지어 시골은 토지와 그 위 건물까지 다 낙찰 받았는데도 예상치 못한 무허가 건물이 섞여있는 땅도 아주 많다. 이런 경우 무허가 건물이라고 해도 법정지상권이 있어 함부로 철거할 수 없고 사람이 살고 있다면 나가라고 할 수도 없어 난처한 상황에 빠질 수가 있다.
그렇다면 분쟁을 일으키는 ‘법정지상권’이란 도대체 무엇일까. 법정지상권은 토지와 건물이 동일 소유자의 소유였다가 매매 또는 기타 원인으로 소유자가 달라진 경우, 건물을 철거한다는 조건이 없는 한 건물소유자에게 인정되는 지상권으로 판례가 관습법으로 인정한 권리이기도 하다.
법정지상권의 범위는 해당 건물의 대지뿐 아니라 건물의 구조와 크기, 건물의 사용 목적과 주위 환경 등을 고려하여 결정된다. 또, 법정지상권 성립 후에 건물을 개축 또는 증축하는 경우는 물론 건물이 멸실, 철거된 후에 신축하는 경우에도 법정지상권은 성립한다. 다만 그 법정지상권의 범위는 구 건물을 기준으로 하며 그 유지 또는 사용을 위하여 일반적으로 필요한 범위 내의 대지 부분에 한정된다(대법원 1997. 1. 21. 선고 96다40080 판결).
사실 관습법상 법정지상권을 인정한 것은 건물의 철거로 인한 사회경제적 손실을 방지하기 위한 공익상의 필요에 의해서였다.
도현택 세종부동산변호사는 “법정지상권이 인정되려면 3가지 조건이 충족되어야 한다. ①저당권 설정 당시 토지 위에 건물이 존재해야 한다 ② 저당권 설정 당시 토지와 건물이 동일인 소유여야 하고, ③ 경매로 인해 토지와 건물의 소유자가 달라져야 한다. 애초에 법정지상권은 동일인 소유이던 토지와 그 지상 건물, 입목 등이 일정 사유로 소유자를 달리하게 되었을 때 건물이나 입목의 가치를 유지시키기 위해 마련된 제도이기 때문이다”라고 설명했다.
법정지상권이 인정되면 토지 소유자는 건물 소유자들에게 건물을 철거하고 토지를 인도하라는 청구를 할 수 없다. 건물에 따라 지상권 존속기간이 최대 30년간 사용하고 소유할 권리가 생긴다.
대신 건물 소유자들은 토지 소유자에게 토지 이용의 대가인 지료를 지급해야 하고, 지료는 당사자의 청구에 의하여 법원이 정한다. 만약 2년 치 지료지급을 하지 않을 경우에는 법정지상권을 소멸시킬 수 있다.
도현택 변호사는 “다만 자신의 토지 위 건축물이 가설건축물이라면 문제가 달라진다. 가설건축물은 존치기간이 통상 3년 이내로 법정지상권과 상관없다는 것을 알아야 한다. 법정지상권이 성립하려면 경매절차에서 매수인이 매각대금을 다 낼 때까지 해당 건물이 독립된 부동산으로서 건물의 요건을 갖추고 있어야 한다. 그러나 가설건축물은 일시 사용을 위해 건축되는 구조물로서 설치 당시부터 일정한 존치기간이 지난 후 철거가 예정돼 있어 일반적으로 토지에 정착되어 있다고 볼 수 없기 때문이다.”라고 조언했다.
마지막으로 중요한 관습법상 법정지상권은 ‘분묘기지권’이다. 이것은 일반적인 법정지상권보다 영구적이고 심각한 권리라고 할 수 있는데 타인의 토지 위에 있는 분묘의 기지 부분인 토지를 사용할 수 있는 권리다. 분묘는 묘지이다보니 권리가 영구히 존속되므로 소유권 행사에 큰 문제가 된다. 그러므로 토지 등을 매수할 때 반드시 사전에 미리 살펴보는 것이 중요하다.
이렇듯 부동산 법정지상권을 둘러싼 갈등은 상황에 따라 천차만별이다. 그러므로 소송을 벌인다해도 그 결과도 크게 달라진다. 따라서 실력있고 믿을만하며 기존 판례를 잘 아는 변호사의 조력을 받아 자신의 권리를 지키는 것이 중요하다. 그래야 분쟁을 줄이고 원만한 해결을 할 수 있다.
