박종복 원장

 

박종복(54) 원장은 부동산 전문가다. 부동산에 관한 한 둘째 가라면 서러운 사람이다. 특히 빌딩 투자 부문에선 남다른 혜안을 갖고 있다. 그가 부동산 투자와 관련해 컨설팅한 사람들은 부지기수다. 이름만 되면 알 수 있는 유명인들이 그에게 도움을 받아 부동산 투자에 성공하기도 했다. TV방송에도 출연했고, 직접 책도 썼다. 지금은 주로 부동산 투자와 관련한 아카데미 운영에 힘을 쏟고 있다. 그게 바로 ‘나해요’ 아카데미다. 나해요는 “나처럼 해봐요 요렇게”의 줄임말이다. 그가 흙수저로 출발해 현재 자산을 만들기까지 과정과 경험, 노하우 등을 전달하고자 설립한 회사다. 그는 돈 모으는 방법과 재테크 방법 등을 공유하며 고급 정보를 나누고자 한다. 그가 그런 경지에 오른 데는 그만한 노력을 쏟았기 때문이다. 그는 무얼 하겠다고 결심하면 끝을 보고 만다. 끈기와 집중력이 대단하다. 부동산도 그렇고 골프도 그렇다. 부동산에 일가견을 가진 것처럼 골프도 이미 아마추어 수준을 넘어섰다. 그는 “골프가 쉽다”고 말하는 사람이다. 그가 그렇게 말할 수 있는 것은 남들은 모르는 열정과 정성을 쏟은 덕택이다. 노력하지 않고 잘 하는 사람은 없다. 사업이든 스포츠든 철저하게 준비하고 노력해야 끝을 본다. 박 원장은 바로 그걸 입증한 사람이다. 그는 인터뷰 하는 동안 기자가 무얼 묻든 막힘이 없었다. 부동산 투자에서 골프까지 어떤 질문이든 답변이 바로 나왔다. 그것도 아주 논리 정연했다. 역시 고수의 품격이 느껴졌다.

글 김대진 편집국장 사진 박종복 원장 제공

 

 

부동산에 투자하려면 제대로 알고 해야 한다. 남이 하니까 나도 한다는 식으로 해선 실패한다

 

박 원장에게 ‘부동산 투자의 이점’에 대해 물었다.

“부동산은 금융자산 등 다른 투자에 비해 시세 차익이 크고, 단시간에 큰 돈을 벌 수도 있다. 반대로 투자금을 3분의 1도 건지지 못할 수도 있다. 투자에 따르는 위험, 리스크가 크다는 말이다. 한마디로 ‘극과 극’의 결과를 가져올 수 있다. ‘영끌’이란 용어도 부동산 투자에서 나온 것이다. 영혼까지 끌어모아서 투자한다는 얘기다. 부동산 가격이 워낙 급격하게 오르다 보니 이같은 현상이 생겨난 것이다. 영끌은 가족이나 자녀, 친척 등 주변 사람들의 돈까지 빌려가며 하는 투자라 잘 되면 다행이지만 정말 위험한 투자다. 그러나 사실 부동산 만한 투자도 없다.”

위험 부담이 큰 투자, 잘 되면 많은 수익을 얻을 수 있지만 잘못되면 투자금도 제대로 회수활 수 없는 게 부동산이다. 물론 다른 자산에 투자하는 것도 이런 리스크는 얼마든지 있다.

그래서 부동산에 투자하려면 제대로 알고 투자해야 한다는 게 그의 지론이다. 남이 하니까, 혹은 주변에서 하니까 나도 한다는 식으로 투자해선 실패할 확률이 높다.

 

 

부동산 가격 상승률이 높은 곳은 투자 이익률이 높다. 그러나 그런 곳이 어디인지, 어떤 물건인지 정보가 필요하다. 결국 스스로 공부해서 알아야 한다

 

그렇다면 부동산에 투자할 때 주의할 점은 무엇일까.

그는 “무턱대고 아무 부동산에나 투자하면 안된다. 자신에게 맞는 상품을 골라야 한다. 남에게 맞는 상품이 나한테는 독(毒)이 되는 상품도 있다. 연령이나 선호도, 투자 여력 등 여러 조건을 감안해 나에게 맞는 부동산을 선택해야 한다. 또 부동산 구입을 위해 금융기관에서 대출을 받아도 이자 부담이 없거나 낮은 것을 고르는 지혜도 필요하다. 친구따라 강남 가는 식으로 부동산에 투자해선 곤란하다. 내 자신을 먼저 알아야 한다. 부동산에 투자할 준비가 잘 돼 있는지 점검해야 한다. 그래야 리스크를 최소화할 수 있다. 그만큼 실패할 확률도 줄어든다.”

부동산에 문외한인 사람들은 돈이 있어도 어떤 부동산에 투자해야 하는지 잘 모른다. 그래서 남의 말을 듣고, 혹은 남이 하니까 덩달아 투자하다가 실패하는 경우도 있다.

일반인들 입장에선 투자 여력이 있다고 해도 어떤 부동산에 투자해야 하는지가 중요한 포인트다.

박 원장은 “부동산 가격 상승률이 높은 곳을 주목하라.”고 조언한다. 부동산 가격 상승률이 높다는 것은 그만큼 투자 이익률이 높다는 의미다. 같은 돈을 투자했을 때 더 많은 돈을 벌 수 있는 곳, 물건에 투자하는 것이 맞다. 그건 누구나 수긍하는 대목이다.

그러나 그런 수익률을 낼 수 있는 곳이 어디인지, 어떤 물건인지는 정보가 필요하다. 결국 스스로 공부해서 알아야 한다. 알지 못하고, 정보를 모르고 투자하면 실패하기 마련이다.

그는 “부자들이 거주하는 지역, 부자들이 갖고 싶어하는 상품을 고르는 것도 한 방법.”이라고 귀띔한다. 그래야 안정된 투자일 확률이 높다는 것이다.

예컨대 꼬마빌딩을 갖고 있으면 당장은 아니더라도 자녀 세대에선 부자 소리를 들을 수 있다는 것이다.

 

박종복 원장

 

누구나 취득 가능하고 또 처분하고 싶을 때 쉽게 처분할 수 있는 부동산이라야 가치가 있는 것이다

 

그래서 기자는 단도직입적으로 물었다. “서울에서 주목해야 할 지역은 어디죠?”

“예산에 따라 달라지겠지요. 자금이 풍부하다면 강남 3구나 용산을 보면 좋겠지요. 그러나 여유가 많지 않으면 서울과 경기도 경계 지역을 겨냥하는 것도 괜찮다고 봐요. 행정구역으로는 서울시이지만 경기도와 인접지역이라 저평가된 지역은 앞으로 오를 여지가 많지요.”

서울특별시 25개구 중 강남 3구와 용산을 제외한 21개구 중 노원, 은평, 강서구 등을 눈여겨 보라는 게 그의 얘기다. 그런 지역은 소자본으로도 얼마든지 투자할 수 있는 물건이 있을 수 있다.

그는 “누구나 취득 가능하고 또 처분하고 싶을 때 쉽게 처분할 수 있는 부동산이라야 가치가 있는 것”이라고 강조했다.

부동산이란 결국 남에게 팔았을 때 평가되는 것이다. 만인이 좋아하는 부동산인가를 봐야 한다. 인기 있는 물건, 쉽게 팔 수 있는 물건이 좋은 것이다.

‘부자 거지’란 말이 있다. 안 팔리는 부동산을 갖고 있는 사람을 그렇게 말한다. 부동산은 있지만 팔리지 않으니 쓸 돈이 없는 것이다. 그래서 부동산을 살 때는 그 부동산이 잘 팔릴 수 있는 부동산인지 봐야 한다. 잘못하면 부자 거지가 될 수도 있다.

 

 

소자본으로 엄청난 수익을 올리려고 욕심을 내는 것은 투자가 아니라 투기다. 단기간에 무리하게 수익을 내려고 해선 안된다

 

부동산 투자로 재미를 보는 사람도 있지만 실패하는 사례도 많다. 부동산 투자에 실패하는 것은 무엇 때문일까.

박 원장은 “출발 자체가 ‘과욕’에서 비롯된다. 소자본으로 엄청난 수익을 올리려고 욕심을 낸다. 그건 투자가 아니라 투기다. 투자를 해놓고 투기를 했다고 한 사람은 없다. 투자 같은 투기를 해야 한다. 투기는 욕심을 부리는 것이다. 단기간에 무리하게 수익을 내려고 하면 안된다. 어디까지나 투자를 해야 한다.”고 강조한다.

그는 “부동산 투자를 할 때 지인들을 통해서 하다보니 다섯 번 분석할 것을 두 번만 한다. 지인을 믿으면 안된다. 사기는 가까운 사람이 친다. 모르는 사람이 사기를 치는 경우도 드물다. 전화 1통에도 돈을 빌려주는 게 현실이다. 본인이 알기 전에는 절대 투자를 하면 안된다.”고 했다.

그의 얘기는 계속된다. ‘1’을 투자해서 ‘0.1’만 벌어도 이익이다. ‘1’이 ‘0.9’가 되도 손해다. 예컨대 5억 원을 투자한 아파트가 8억 원으로 올랐다가 다시 6억 원으로 떨어지면 2억 원을 손해봤다고 생각하는 데 그건 판단 미스다. 이런 사고는 우리 한국인들만 갖고 있는 독특한 계산법이다. 5억 원 주고 산 아파트가 6억 원이 되면 1억 원을 벌게 되는 것이다. 외국인들은 2세, 3세를 겨냥한 장기 투자를 한다. 그런 점도 우리와는 다르다.

 

 

돈 벌어서 부동산에 투자하겠다는 생각은 바보짓이다. 소자본으로 투자할 수 있는 것도 많다

 

부동산 투자라고 하면 흔히 돈 많은 사람들이나 하는 것이라고 여기기 쉽다. 그러나 일반 봉급생활자들도 부동산 투자를 얼마든지 할 수 있다. 그게 박 원장의 얘기다.

“무엇보다 ‘목돈’이나 ‘푼돈’의 기준이 없다. 금액은 중요치 않다. 돈 벌어서 부동산에 투자하겠다는 생각은 바보나 하는 짓이다. 그러니 부동산에 대한 공부를 하지 않는다. 10억 원을 갖고 공부를 하지 않은 사람과 1억 원을 갖고 공부를 한 사람이 있다고 치자, 누가 더 성공할 확률이 높을까. 1억 원을 갖고 공부한 사람이 성공 확률이 훨씬 높다. 헝그리 정신이 부족하다. 주식이나 코인은 실패 확률이 높다. 제로섬 게임에는 투자하면 힘들다. 부동산 투자는 제로섬 게임이 아니다. 서울과 수도권에도 1,000만 원에서 3,000만 원으로 투자할 수 있는 곳이 많다. 공부를 안해서 좋은 상품을 모를 뿐이다. 돈에 구애 받지 말고 종잣돈으로 무엇을 할 수 있을지를 공부해야 한다. 부동산 투자를 하지 않는 사람들은 대개 소비가 과하다. 남자는 밤에 소비가 많고, 여자는 낮에 소비가 많다. 소비를 줄여야 한다. 종잣돈을 잘 모으느냐가 중요하다. 그게 투자 전략이자 시발점이다. 소비할 것 다하고, 먹고 싶은 것 다 먹고 언제 종잣돈을 모으고, 또 투자는 언제 하나.”

 

박종복 원장이 쓴 책 표지 

 

기준 금리가 낮을 때는 수익성이 높고 안정적인 부동산으로 갈아타는 추세다. 요즘은 30대 전후, 그리고 여성들도 부동산 투자에 대해 관심이 많다

 

최근의 부동산 투자 트렌드에 대해 물어봤다. 그는 “정권마다 트렌드는 다르다. 대선 후보 공약이나 정책 방향을 보고 가늠할 수 있다. 예컨대 주거 복지를 강조하거나 신도시를 만들겠다고 하면 아파트값이 떨어질 수 있다. 수요·공급 측면에서 공급이 늘어나면 가격 상승이 더디다. 그래서 공약을 따진다. 그러나 현 정부 공약은 크게 눈에 띄는 게 없다. 지난 ‘6·3’ 대선은 선거 기간도 짧았고, 공약을 발표할 경우 표가 떨어질 것을 우려했는지, 반발 없는 공약을 내놓은 것이라고 밖에 볼 수 없다. 이런 상황에선 어느 부동산·지역에 투자해야 하는지 타깃이 사라졌다.

현 한국은행 기준 금리가 2.50%다. 2023년 1월부터 2024년 8월까지 3.50%였던 기준 금리가 서서히 내린 것이다. 이런 추세에선 수익성이 높고 안정적인 부동산으로 갈아타는 시점이라고 할 수 있다.”

그는 요즘 2주에 한번 부동산 투자 관련 아카데미를 열고 있다. 그는 “많은 분들이 부동산 투자를 하면서 금전적으로나 정신적으로 시행착오를 겪고 있는데 그것을 줄여주기 위해 봉사 차원에서 하고 있다.”고 밝혔다.

수강생은 4, 5년 전만 해도 은퇴를 앞둔 분들이 많았는데 지금은 그들의 자제들, 30대 전후가 많다고 한다. 부동산을 물려줬을 때 그들이 잘 유지할 수 있는가가 중요하기 때문이다. 그래서 자녀가 스스로 공부해야 한다. 또 과거엔 아들이나 친손자가 중심이었다면 요즈음은 딸이나 외손주도 부동산을 공부하는 비율이 높아졌다고 한다. 남녀 비율이 6대4 정도는 된다고 한다. 시대가 그만큼 변했다. 수강생의 수준도 높아졌다. 그래서 그 자신도 더 열심히 공부를 하고 있단다.

그는 한때 조기 은퇴를 하고 여행을 많이 해보고 싶었다. 그러나 지금은 달라졌다. 그는 “나를 테스트해 보고 싶다”고 한다. 검증 차원에서도 계속 일할 것 같다는 게 그의 얘기다.

 

 

그는 구력 30년에 핸디캡은 1~3, 한 달에 6~8회 라운드를 하는 골프 마니아다

 

박 원장은 골프 마니아다. 다른 어떤 운동보다 골프를 즐긴다. 구력은 30년이다.

그는 “골프로 사업에 성공했다”고 할 만큼 골프에 진심이다. 연습장에 가고 불필요한 돈도 안 쓰고 맑은 공기를 마시면서 힐링도 된다. 그의 골프 예찬론이다.

골프 핸디캡은 1~3이다. 평균 73~75타를 친다. 한 달에 6~8회 필드에 나간다. 그는 친구나 후배와는 라운드를 잘 하지 않는다. 거의 고객과 함께 친다.

그는 골프 라운드 중에는 절대 비즈니스 얘기는 하지 않는다. 골프 플레이에만 집중하라고 한다. 굳이 비즈니스 얘기를 하려면 회사에 오라고 한다. 그만의 철칙이다.

그는 그만큼 까칠한 사람이다. 그러나 매너는 좋다. 그리고 무엇보다 골프를 잘 친다. 그는 라운드 중 필요하면 OB를 내기도 한다. 다분히 의도적이다. 그래놓곤 “회장님, 멀리건 하나 주세요”라고 한다. 본인이 일부러 OB를 낸 게 아닌 양 하기 위해서다. 이쯤 되면 골프를 자유자재로 할 수 있어야 한다. 웬만한 골퍼로선 감히 생각할 수 없는 일이다.

“라운드 후 식사 자리에 가면 각자 특성에 따라 세팅까지 제가 해줍니다.” 그의 얘기다. “그래서 사람들이 ‘박 원장이 없으면 표가 나는구나’ 하는 소리를 한다.”고 한다. 그 뿐만 아니다. 그는 지난달에 먹은 메뉴까지 기억한다. 그리고 동반자의 입맛을 고려해 메뉴를 선택한다. 그러니 다들 음식이 맛있다고 한다. 그는 그만큼 철저하다.

 

 

골프는 연습을 철저히 하면 어려운 게 아니다. 연습을 안하니까 어려운 것이다

 

“지난달에 치고 처음 나왔어.” “왜 이렇게 안맞지.”

박 원장은 이런 소리를 가장 싫어한다. “그건 골프를 모독하는 표현.”이라고 그는 단언한다. 제대로 연습도 하지 않고 필드에 나와선 안된다는 게 그의 생각이다.

그는 골프를 칠 때는 철저하다. 한때 양쪽 발에 공프공을 밟고 연습한 적도 있다. 균형감을 찾고 하체를 단련하기 위해서다.

그는 “골프가 쉽다.”고 말한다. 연습을 하면 골프는 어려운 게 아니다. 연습을 안하니까 어려운 것이다. 그는 필드에 나가기 전 코스를 하나 하나 머리 속으로 그리며 샷을 연습한다. 티샷부터 시작해서 그린에서 하는 퍼팅까지 실제 코스를 도는 것처럼 이미지 트레이닝을 한다. 그러고 난 다음 필드에 나가 라운드를 한다. 그리고 라운드를 5회 하고 나면 프로한테 가서 지도를 받는다. 혹시 스윙이 잘못되지는 않았는지 점검하는 것이다.

“타고 나고 연습해야 한다”는 게 그의 소신이다. 그는 조금만 일찍 골프를 시작했으면 아마 프로가 됐을 것이라고 했다. 그는 집중력이 필요한 일을 좋아한다. 골프도 그 중의 하나다. 특히 퍼트는 그의 장기 중의 하나다. 그는 퍼트에 능숙해지기 위해 한 손으로 연습했다. 한 손으로 연습해 안정이 되니까 두 손으로 하면 더 안정이 되더라는 게 그의 경험담이다. 그는 요즘도 매일 1, 20분은 퍼트 연습을 한다.

그는 드라이버 티샷으로 공을 250~270m 친다. 유틸리티 클럽으로 210~230m를 친다. 60도 웨지로 80m까지 공을 보낼 수 있다.

“18홀 중에 드라이버 티샷을 하는 건 2번 정도.”라고 했다. 드라이버를 잡지 않아도 거리를 충분히 낼 수 있으니 굳이 드라이버를 잡을 필요가 없다는 얘기다.

그의 베스트 스코어는 4언더다. 그런 고수도 아직 홀인원은 해보지 못했다. 이글은 수없이 해봤단다. 2003년 여주신라C.C.에선 앨버트로스도 했다. 골프를 배우고 7개월 만에 78타를 쳤다. 그는 “저를 가르쳤던 프로가 9개월 만에 저에게 돈을 잃었다.”고 했다.

그런 그였기에 그는 아들 셋을 모두 어릴 때부터 골프를 가르쳤다. 모두 아버지를 닮았는지 장타자다. 그 중에 차남은 지금 현역 프로야구 선수다.