재개발 사업은 기본적으로 조합원에게 이익이 남는 구조다. 그러나 그 이익은 조합원 손에 닿기도 전에 새나간다. 시공사, 조합 집행부, 관할관청이 얽힌 ‘3각 카르텔’이 이를 빨아들이기 때문이다.

공사비는 ‘처음부터 정해진 것’이 아니다. 조합원은 시공사 선정 시 “공사비 얼마냐”를 첫 질문으로 던진다. 그러나 시공사가 제시하는 금액은 고정가가 아니다. 사업이 시작되면 물가 상승, 설계 변경, 부대공사 추가 등 온갖 이유로 수백억 원이 증액된다. 추가 비용은 전부 조합원 분담금으로 전가된다. 이미 계약서 속에 ‘총회 생략 가능’ ‘집행부 합의만으로 증액 가능’ 같은 독소조항이 심어져 있기 때문이다.

◇독소조항은 누가 만들고, 누가 묵인하나

이 구조는 ‘우연’이 아니다. 누군가 조항을 넣고, 누군가 도장을 찍으며, 누군가는 알고도 눈을 감는다. 조합장과 일부 임원은 시공사와 이면합의를 맺어 계약 구조를 왜곡시킨다. 

관할관청은 “민간 계약”이라며 개입을 회피하거나, “수사 중”을 핑계로 방조한다. 총회에서 조합원에게 공개되는 자료는 대개 요약본이다. 증액 조항이나 면책 조항은 별도 부속합의서나 본 계약서 안에 숨어 있고, 이를 끝까지 읽은 조합원은 거의 없다.

◇감시자가 피감기관의 손발이 될 때

CM사(건설사업관리)는 원래 조합의 대리인이다. 시공사의 과도한 요구를 견제하고 사업의 투명성을 확보하는 게 임무다. 그러나 일부 CM사는 시공사와 유착해 설계 변경을 묵인하고, 증액 사유를 슬그머니 동의한다. 심지어 시공사에서 ‘컨설팅 수수료’를 받는 경우도 있다. 감시자가 수혜자가 되는 순간, 조합원 이익은 완전히 사라진다.

◇수익은 어디서 사라졌나

재개발 사업은 구조적으로 손해 보기 어렵다. 조합은 땅을 제공하고, 시공사는 건물을 지으며, 일반분양 수익으로 분담금을 줄이거나 없애는 구조다. 그런데도 수천만에서 수억 원의 분담금 증액이 반복된다. 이유는 단순하다. 시공사, 조합장, 관할관청, CM사, 설계사, 법률·회계 자문, 홍보대행사까지 한 통속이 돼 ‘예산 짜내기’에 나서기 때문이다. 조합원 몫은 설계 단계에서 이미 증발한다.

◇조합원이 깨어 있어야 한다

공사비 100억 원 증액은 숫자가 아니라, 조합원 500명에게 1인당 2,000만 원 손해다. 홍보 영상, 화려한 브랜드, 미사여구에 속아서는 안 된다. 계약서 조항 하나하나를 직접 확인해야 한다. △공사비 증액 조건은 명확한가 △총회 승인 없이 추가 계약이 가능한가 △CM사와 시공사는 진정 독립적인가, 이 질문에 단 하나라도 ‘아니오’가 나오면, 분담금은 반드시 늘어난다.

◇분담금 최소화, 유일한 기준

지금까지 치른 과도한 분담금은 ‘시장 변수’가 아니라 ‘뜯긴 돈’이다. 애초에 조합원에게 돌아와야 할 이익을 삼각 카르텔이 먼저 나눠 가졌기 때문이다. 재개발은 건설사 돈벌이가 아니라, 조합원의 자산을 지키고 불리는 사업이다. 시공사 선정의 유일한 기준은 ‘분담금 최소화’여야 한다.

브랜드가 아니라 계약서를 보라. 말이 아니라 행동을 보라. 조합원 한 사람 한 사람이 깨어나야 구조가 바뀐다. 그리고 지금, 계약서를 읽어야 할 차례는 그들이 아니라 바로 조합원 당신이다.

문채형 뉴스룸 국장