지이코노미 정길종 기자 | # 임차인 A씨는 홍대역 입구에 4평 남짓 건물을 2018년 1월부터 2019년 12월까지 월세 7백만 원으로 2년간 임대차계약을 체결하고 중국인 등 외국인을 상대로 여성 의류 소매점을 운영하다가 계약을 갱신하고 기간을 연장하였으나 2020년 상반기 코로나19로 매출이 급감해 손실이 눈덩이처럼 불어 월 7백만 원의 월세를 감당할 수 없게 되었다. 이에 A씨는 임대인에게 사정을 이야기하고 몇 차례에 걸쳐 임대차계약의 중도해지를 요청했으나 거절당했고 월세가 너무 높아 신규임차인을 구하는 것도 쉽지 않았다. A씨는 우연히 서울시가 상가임대차분쟁조정위원회를 운영하고 있다는 사실을 알게 되었으며 분쟁 조정을 신청했다. 서울시 분쟁조정위원회에서는 임대인에게 분쟁 조정 사실을 통보하고 조정위 참석을 요청하였으며 A씨 임차건물에 대한 공정임대료를 평가하고 전문위원의 현장 조사와 위원회의 심의조정 및 임대인과의 면담 등을 통해 임대차계약의 중도해지를 권고했고, 임대인이 이를 수락하여 계약을 종료하는 것으로 합의했다.

# B씨는 은평구에서 2018년 5월부터 2020년 4월까지 보증금 3,000만 원, 월세 200만 원으로 임대차계약을 체결하고 스터디카페를 창업했다. 2020년 5월 임대인은 임대차계약을 갱신하면서 월세를 220만 원으로 10% 인상하겠다고 임차인에게 일방적으로 통보했고, 임차인은 임대인과의 관계 악화를 우려해서 임대인의 요구를 그대로 수용했다. 이후 B씨는 임대인이 2021년 4월 해당 상가건물을 매도한 사실을 알게 되었다. 이에 임차인 B씨는 새로운 임대인에게 종전 임대인과 상가임대차법상의 임대료 상한 요율 5%를 초과해서 계약이 갱신되었으며 임대료를 지급해 왔다는 사실을 알리고 인상분을 돌려달라고 하였으나 임대인이 거부하자 서울시 상가임대차조정위원회에 조정신청을 했다. 한편 현행 ‘상가건물임대차보호법’에 따르면 5%를 초과할 수 없도록 되어있다. 따라서 분쟁조정위원회에서는 당사자들에게 상가임대보호법 규정을 안내하고 상호협의하도록 조정하고 5% 초과 인상분의 1년치 중 6개월치의 초과 인상분을 돌려주는 것으로 합의했다.

서울시가 “지난해 서울시 상가건물임대차분쟁조정위원회에 접수된 185건의 상가임대차 분쟁 사건 중 조정이 개시된 105건에 대해 93건을 합의 조정시켜 조정률 89%를 달성했다.”고 밝혔다.

‘상가건물분쟁조정위원회’에 접수된 185건 중 당사자 미참석 등으로 80건은 각하(43.2%)되었으며, 조정불성립은 12건(6.5%)이다.

최근 3년 조정개시 사건의 조정률은 ’19년 84%, ’20년 86%, ’21년 89%이다.

한편, 코로나19 장기화 여파로 임대인과 임차인 간 분쟁 사건 1위는 2020년도에 이어 ‘계약해지’ 분쟁 건으로 전체 신청 건수의 28.6%(53건)를 차지하였다. 건수로만 보면 ’20년 26건 보다 무려 104% 증가한 수치다.

‘계약해지’에 이어 임대료 조정(50건, 27%), 수리비(46건, 24.9%), 계약갱신(16건, 8.6%), 권리금(11건, 5.9%) 등이 뒤를 이었다.

지난해 상가건물임대차분쟁조정위원회에 접수된 총 185건의 신청인을 살펴보면 임차인이 89%(164명), 임대인이 11%(21명)이다.

임차인 신청건수는 임대료 조정(50건), 계약해지(44건), 수리비(38건)의 순서이며, 임대인 신청건수는 계약해지(9건), 수리비(8건), 계약갱신(2건) 순서로 많았다.

한편, 서울시 상가건물임대차분쟁조정위원회는 2016년부터 운영을 시작했으며 그동안 총 411건의 분쟁을 해결한 것으로 나타났다.

위원회는 상가건물임대차 분야 전문가인 변호사, 감정평가사, 건축사, 공인회계사, 교수 등 30인으로 구성되어 있으며

임대료 조정, 계약해지, 권리금 회수, 계약갱신, 원상회복 등 분쟁 사건에 대한 법률검토뿐만 아니라 실제 현장 조사는 물론 ‘서울형 공정임대료’를 산정하고 객관적 조정자료로 활용하는 등으로 분쟁 사건을 객관적 기준에 의거 심의 조정하는 역할을 한다.

분쟁조정위원회에서 임대인과 임차인이 서명한 조정서는 민법상 화해와 같은 효력이 있고 법원의 판결문처럼 집행력이 있어 법원을 대신해 당사자에게 실질적 도움을 주고 있다는 평가다.

서울시 관계자는 “임대료 분쟁이 발생되어 소송으로 가게되면 당사자 간에 관계가 악화될 뿐만 아니라 많은 시간과 비용이 소요되나, 분쟁조정위원회에 신청하면 관련 전문가가 계약관계 및 분쟁 내용 분석 후 신속하고 공정하게 중재해 소모적 다툼을 줄이고 사회적 비용을 줄일 수 있다.”고 말했다.

최근 3년간 분쟁조정 신청내용을 보면 코로나19 이전인 ’19년에는 ‘계약해지’, ‘권리금’, ‘임대료 조정’ 등이 고른 분포를 보였으나, ’20년에는 코로나19 발생으로 임차인들의 매출이 줄어들면서 ‘임대료 조정’이 급증했고, ’21년에는 코로나19 장기화로 ‘계약해지’와 ‘임대료 조정’이 높은 비중을 차지했다.

’19년 분쟁조정의 주요 내용은 계약해지(38건, 21.1%), 권리금(30건, 16.7%), 임대료 조정(29건, 16.1%) 등이다.

’20년 분쟁조정 신청유형은 ‘임대료 조정(68건 35.4%)’이 가장 높은 비중이었고, ’21년은 ‘계약해지(53건, 28.6%)’, 임대료 조정(50건, 27.0%)이 높은 비중을 나타냈다.

서울시는 ‘상가임대차상담센터(02-2133-1211)’ 운영을 통해 상가임대차 관련 법률의 올바른 해석 및 정확한 정보를 제공하고, 임대료 조정이나 임대차계약의 갱신·해지 등 상가임대차 갈등과 어려운 법률문제 상담을 무료로 진행하고 있다.

지난해 센터에 접수된 상담은 총 15,043건. 하루 평균 약 63건의 상담이 진행됐으며, 이는 ’20년 14,630건 대비 2.8% 늘어난 수치다.

2021년도 주요 상담유형은 임대료 조정(3,091건), 계약갱신(2,486건), 계약해지(2,398건), 상가임대차법 해석(1,465건), 권리금(1,183건) 등으로 나타났다.

또한 서울시는 매년 서울시 소재 주요 상권의 임대차 실태조사, 거래사례 비교, 임대료ㆍ권리금 감정 등 지난 3년간의 실제 데이터를 활용해 산출한 ‘서울형 공정임대료’를 임대인과 임차인에게 제시해 건전한 임대차시장 조성에도 도움을 주고 있으며, 시민이 임대차 관련 법률 및 정보를 쉽게 이해할 수 있도록, 빈번한 상담사례를 정리한 ‘상가임대차 상담사례집’을 ‘서울시 상가임대차상담센터’에서 무료로 배포하고 있다.

한편 서울시는 분쟁조정위원회를 활성화해 많은 시민에게 보다 실질적으로 도움 될 수 있도록 ‘상가건물임대차분쟁조정위원회 인지도 및 인식조사’를 시행하여 임대인과 임차인이 분쟁조정위원회를 통해 피해를 구제받고 권리를 보호받을 수 있도록 홍보를 강화할 계획이라고 밝혔다.

한영희 서울시 노동·공정·상생정책관은 “서울시는 임대인과 임차인이 갈등을 해결하고 상생할 수 있는 다양한 창구를 운영하고 있다”며 “상가임대차 분쟁조정위원회와 상담센터를 통해 코로나19 장기화로 어려움에 처한 임차상인이 실질적으로 도움을 받을 수 있도록 적극 지원하겠다.”고 말했다.