지이코노미 황수현 기자 | 부동산 경매에서 유치권과 함께 ‘함정 중의 함정’으로 꼽히는 것이 법정지상권이다. 법정지상권이란 토지와 건물이 동일인 소유였다가 매매나 경매 등 기타 사유로 소유자가 달라진 경우 법률상 당연히 건물소유자를 위해 인정되는 지상권을 말한다.

일반적으로 법정지상권 제도의 취지는 토지 위의 건물을 위한 토지에 대한 잠재적인 용익관계를 현실적인 권리로 인정함으로써 토지와 그 토지 위의 건물과의 결합관계를 유지해 사회경제적 이익을 도모하려는데 있다.

하지만 때때로 토지와 건물을 각각 다른 사람이 소유한 경우 토지만 경매로 낙찰 받는 경우가 발생하는데 토지와 건물을 별개의 부동산이자 거래의 대상으로 보는 국내 법으로 인해 사안이 좀 더 복잡해진다.

윤주민 구미부동산전문변호사는 “실제 경매로 나온 토지를 보면 도시에도 미등기 건물이 종종 있고 시골의 경우 무허가 건물이 섞여 있는 땅이 아주 많다. 심지어 토지와 건물을 다 낙찰 받았는데도 그 위에 법정지상권이 있는 미등기 건물이 있다. 이때는 함부로 철거할 수도 없고 사람이 살고 있으면 나가라고 할 수도 없어서 예상치 못한 함정이 될 수 있으니 주의해야 한다”고 강조했다.

이렇듯 법정지상권이란, 토지와 건물이 동일 소유자의 소유였다가 매매 또는 기타 원인으로 인해 소유자가 달라진 경우, 그 건물을 철거한다는 조건이 없는 한 건물소유자에게 인정되는 지상권을 말한다. 이는 판례가 관습법으로 인정한 법정지상권이다.

관습법상 법정지상권이 성립하기 위해서는 세 가지 조건이 필요하다. ①처분 당시 토지와 건물의 소유권이 동일인에게 속해야 하고, ②매매 기타의 원인(증여, 대물변제, 공유지 분할, 국세징수법에 의한 공매, 민사집행법상의 강제경매 등)으로 소유자가 달라져야 한다. 그리고 ③당사자 사이에 건물을 철거한다는 특약이 없어야 한다.

문제는 이 같은 당사자 간의 특약은 제 3자가 알기 어렵다는 것이다. 그래서 이런 매물이 경매에 나왔을 때는 입찰자가 입찰 전에 특약 여부를 확인할 수 있는 방법은 사실상 없다.

또, 법정지상권을 배제하는 특약이 없어 법정지상권이 성립한 경우라도 건물소유자가 지료를 지급하지 않는 등 의무를 이행하지 않을 경우 토지소유자는 건물소유자를 상대로 법정지상권의 소멸을 청구할 수 있고, 그 청구가 건물소유자에게 도달했다면 법정지상권은 소멸한다.

윤주민 변호사는 “지상권 분쟁은 경매로 산 부동산을 둘러싸고 일어나기 때문에 경매로 부동산을 살 때 등기부 확인은 필수이다. 등기부의 기준권리(근저당권 등)를 보고 매수인이 부담(인수)하는 권리를 확인해야 하기 때문이다. 하지만 법정지상권의 경우 등기부에 공시되지 않는다. 그러므로 경매로 땅을 매수하고자 한다면 법정지상권의 유무를 꼼꼼히 살펴봐야 한다”고 조언했다.

그렇다고 법정지상권이 성립된 건물을 무조건 피할 이유도 없다. 법정지상권이 영원히 인정되는 것은 아니기 때문이다. 매수인이 대금을 완납한 시점부터 ①석조, 연와조 등과 같은 견고한 건물 또는 수목은 30년 ②보통의 건물은 15년 ③건물 외 공작물의 소유 목적은 5년까지만 인정되기 때문이다(대법원 2013다43345, 민법 제280조, 281조 참조).

마지막으로 윤주민 변호사는 “경매나 매매를 준비하는 경우 분쟁 여지가 있는 경우 등에는 가능한 한 해당 사안을 다수 다뤄 온 변호사를 찾아 관련 법률을 확인하고 실무적으로 해결할 수 있는 방법을 적극적으로 찾아 문제를 미연에 방지하기 바란다”고 말을 맺었다.

윤주민변호사는 현재 경북 김천, 구미에서 활동 중이다. 유치권, 명도 등과 같이 건설 분야 또는 부동산 분야 소송에서 실효성 있는 자문과 조력을 제공 중에 있다.