아파트 값이 급등하면서 자신만의 주택을 짓거나 노후된 연립주택·빌라·원룸 등을 재건축하는 경우가 늘고 있다. 이런 경우는 대규모 아파트 단지에 비해 소규모의 건축현장이지만 건축주로서 신경 써야 할 문제는 오히려 많아진다.

예를 들어 관리를 조금만 소홀히 해도 모든 건축 과정에서 법적인 분쟁이 발생할 수 있는 요소(공사중단, 공기연장, 추가견적 요구 등)가 있으며 문제가 발생했을 경우엔 건축주가 건축비 대출이자 부담, 소송비용 등의 큰 위험요소를 감수할 수밖에 없기 때문이다.

400여건의 건축 관련 소송 사례를 다뤄온 김영재 건설전문변호사는 건설 분쟁에 일정한 패턴이 있다고 지적한다. 가장 흔한 사건 유형이 싼 가격을 제시하는 건설업체에게 공사를 맡겼다가 낭패를 당하는 경우.

이런 사례에선 계약 후 시공업체는 적은 가격으로 이익을 남기고자 시공 중 설계 변경 등 각종 이유를 들어 공사비를 올리게 되는데 건축주는 이런 상황을 잘 모르니 끌려갈 수밖에 없다. 문제는 추가로 여러 번 돈을 올렸으면서 시공업체가 약속을 안 지켰을 경우다.

김영재 건설변호사는 “건축주의 입장에선 당연히 공사 기간을 준수하고 품질을 유지해주는 것을 기대한다. 그런데 시공업체가 그런 기대를 충족 못하면 당연히 돈을 안 주려고 하게 된다. 그러면 건설업체는 돈을 내놓으라고 소송을 하면서 복잡한 법률분쟁에 휩싸인다”고 말한다.

이런 분쟁을 피하기 위해서는 공사 기간 동안 ▲계약관계가 잘 정리됐는지 ▲ 자금이 기성에 따라서 지급됐는지 ▲공사가 일정에 맞춰 진행되고 있는 건지 등을 반드시 파악해야 한다.

법무법인 화담 김영재 건설전문변호사는 먼저 “가장 중요한 것은 계약관계를 제대로 정리해야 하는 것”이라고 조언한다. 계약금 지급일, 공사 완공일, 지체 상금률, 기성률에 따라서 공사대금을 지급하기로 하는 약정과 함께 건설업 면허 확인, 착공계 등 관련 서류가 허가권자에게 제대로 제출되었는지 점검해야 한다는 것이다. 다만 이럴 때는 믿을만한 건설소송변호사의 조언을 받아 꼼꼼하게 서류를 작성하는 것이 나중을 대비해 유리하다.

김변호사가 전하는 두 번째 조언은 “무조건 공사업체가 돈이 필요하다고 해서 바로 지급해서는 안 된다”는 것이다. 공사대금의 경우, 계약서상 ‘계약금(30%) – 중도금(40%) – 잔금(30%)’ 순으로, 단순히 지급 시기를 나눠 지급하는 방식으로 작성되는 경우도 있고, 공정별로 나뉘어 특정 공정 진행할 때마다 지급하는 방식으로 작성되는 경우도 있다.

만약 기성고율에 따라서 지급하지 않고 과지급 하다가 현장이 멈추게 될 경우 그 피해는 고스란히 건축주가 부담해야 하기 때문이다. 때에 따라는 무시하는 대범함(?)과 반드시 기성에 따라서 지급해야 함을 명심하자.

마지막으로 공사 일정에 맞춰 공사가 되고 있는지 확인해야 한다. 제대로 된 공사업체는 일정에 따라 현장공사를 진행한다. 만약 철거, 골조, 전기, 기계 등이 일정대로 진행되지 않거나 다음 공정 업체가 현장에 제때 들어오지 않아 전체 준공 일정이 늦어지는 일이 없는지 반드시 확인해보도록 한다. 행여 현장에서 일하는 업체들과 공사업체 사이에 자금 결제가 제대로 되지 않기 때문에 문제가 발생하고 있는 것일 수 있기 때문이다.

건축 전 과정을 반드시 문서화 하는 게 중요... 건설전문변호사의 조력은 필수

이렇게 철저하게 준비를 했음에도 건축주와 건설사의 상호 신뢰가 무너지면서 공사가 제대로 끝나지 않는 타절 상태가 된다면 어떻게 해야 할까?

앞서 얘기한 것처럼 건축과정이 모두 문서로 정리되어 있다면 즉시 건설전문변호사의 조력을 얻어 빠르게 소송을 준비하는 것이 유리하다. 일단 손해를 보더라도 공사를 중단하고 새로운 업체를 현장에 투입해서 공사를 마무리하는 것이 낫기 때문이다. 물론 이미 지급된 대금을 다시 받아 내기 위해서도 건설소송을 해야 한다.

김영재 건설소송변호사는 “일단 공사대금 청구소송이든 공사대금 채무 부존재확인 소송이든 법원에 기성고 감정을 신청해, 법원에 소속된 감정인으로부터 기성고 감정을 반드시 받는 것이 좋다”고 강조한다. 공사대금은 결국 감정인이 인정한 기성고율에 따라 결정되기 때문이다.

보통 소송에서, 계약서상 지급 조건이 본인에게 유리하면, 지급 조건에 따라 공사대금이 확정된다고 주장하고, 계약서상 지급 조건이 불리하면 실제 공사비용이 지급되어야 한다고 서로 주장하기 마련이다. 이 경우 법원은 실제 공사가 진행된 정도, ‘기성고율’에 따라 공사대금을 산정해준다.

특히 감정인은 전체 공정을 기준으로 얼마나 공사가 진행됐는지를 확인하기 때문에, 시공자 입장에서는 공정률 자체를 높여놓는 것이 유리하다.

김영재 건설변호사는 “소송을 해야 하는 건축주는 큰 꿈을 가지고 시작했던 건축 현장의 공사 마무리와 떼어 먹힌 돈도 받아야 하는 이중고를 겪게 된다. 따라서 반드시 건설전문변호사의 도움을 받아서 처리를 해야 손실을 최대한 막을 수 있다”고 강조했다.