지이코노미 김용두 기자 | 상가를 임차하며 임대인에게 계약금과 별도로 권리금을 지급했던 임차인이 임대차계약 해제를 요구(계약금은 포기)하며 권리금 반환을 요구한다면, 임대인은 권리금 반환의 의무가 있을까. 최근 대법원은 임대인 측 사정으로 상가의 재산적 가치를 양도할 수 없었거나 이용할 수 없던 등 사정에 대한 증명이 없는 경우에는 원칙적으로 임대인에게 권리금 반환 의무가 없다고 판단했다.

청주 지역에서 부동산, 건설 소송을 집중적으로 수임하는 KIM&K 법률사무소 곽규은 변호사는 “권리금은 임대차 목적물에서 영업을 하거나 하려는 자가 영업시설이나 비품, 거래처, 신용, 영업상 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 재산적 가치를 양도, 이용하는 대가를 말한다”며 “보증금, 차임 외에 지급하는 금전적 대가로, 권리금에 대한 계약은 임대차 계약과 함께 이루어지는 편인데, 위처럼 임대차 계약 해제 시 권리금 반환을 두고 분쟁이 발생하곤 한다”고 설명한다.

권리금 계약은 상가건물임대차보호법에 규정되어 있고 개별적인 계약으로 볼 수 있지만, 그동안 임대차 계약이 해제되면 권리금 계약도 해제되는 것으로 판단했다. 하지만 위 대법원 판단은 통용되던 인식을 바꾼 것이다.

곽규은 부동산전문변호사는 “이처럼 최신 판결을 반영하여, 향후 임대차 계약을 체결할 때는 분쟁에 대비하여 권리금 계약에 좀 더 신중을 기해야 할 필요가 있다”고 강조한다.

판례상 임대인의 권리금 반환 의무는 계약서 상 ‘반환 약정이 있는 등 특별한 사정’이 있어야 가능하다. 다만, 관련 법상 대규모점포 또는 준대규모점포의 일부인 경우, 공유재산인 경우 등에는 상가건물 임대차보호법상 권리금 회수 기회 보호를 받지 못한다.

곽규은 변호사는 “즉 권리금 관련 계약을 한다면, 임대차 계약 전 약관을 명확하게 하여 계약 해제 후에도 본인에게 불리한 조항은 없는지 꼼꼼하게 확인해야 한다”고 설명한다. 이어 “권리금은 대표적인 상가임대차 분쟁 쟁점으로, 이 외에도 다양한 유형으로 발생한다”고 덧붙인다.

임대차 계약 시 꼼꼼하게 확인할 사항

상가임대차 분쟁의 대표적인 분쟁은 요인은 권리금 외에도 계약 갱신이 있다. 상가건물 임대차보호법상 임대인은 임차인이 임대차 기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우, 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 않는 범위 내에서 행사할 수 있으며, 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 간주한다.

다만, 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액을 연체한 경우, 임대차계약 체결 당시 공사 시기나 소요기간 등을 포함한 철거, 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 이 계획에 따르는 경우 등에는 계약 갱신 요구를 할 수 있다.

향후 분쟁이 발생했을 때 기본적으로 검토하는 것이 계약서로, 임차인-임대인은 상가건물임대차 계약서를 작성할 때 보증금, 차임액, 임대차 기간, 수선비 분담 등의 내용을 꼼꼼하게 작성 및 합의해야 한다.

김한근 변호사는 “이때 임차인의 권리금 회수 보호 및 손해배상 명시, 차임 연체 시 계약의 해지, 임대인의 임대차 갱신 거절의 사유 제한 등 내용도 꼼꼼하게 작성해야 하며, 일방에게 불리한 조건으로 계약을 하지 않기 위해 기재할 특약 사항을 검토해야 한다”고 강조한다.

즉 상가임대차 분쟁을 예방하기 위해서는 꼼꼼한 계약서 검토가 필요하며, 분쟁이 발생했다면 신속하게 관련 법률과 판례, 계약서 상 필요 서류 등을 복합적으로 확인하여 대응해야 할 것이다.