지이코노미 정재영 기자 | 약 1년 전 2020년 7월 31일, 부동산 시장을 변화시킬 ‘임대차 3법’이 본격적으로 시행됐다. 임대차 3법은 전월세신고제, 전월세상한제, 계약갱신청구권제를 핵심으로 하는 법안이다. 세입자가 집주인에게 전·월세 계약을 한 차례 더 연장하자고 요구할 수 있으며, 집주인은 집주인 실거주 등 특별한 이유가 없다면 이를 받아들여야 한다. 임대료 역시 이전 계약의 5% 이내에서만 올릴 수 있다. 

하지만 법안 통과부터 시행까지 신속하게 진행된 탓일까. 부동산 시장이 빠르게 요동쳤고, 이에 따른 혼란이 가중되고 있다. 전세가가 치솟으면서 같은 아파트라도 기존 전세계약 갱신, 신규 계약 체결에 따라 전셋값이 다른 이중가격 현상도 증가하고 있다.  

임대차 3법 집주인 실거주, 임대차 3법 손해배상, 전세문제 등 임대인-임차인이 갈등도 고조되는 상황. 임대차 3법, 어떻게 흘러가고 있는 걸까. 법무법인 규로 이정한, 안동규, 이호관 창원부동산변호사와 자세히 알아본다.  
 
Q. 임대차 3법에 포함된 내용은. 

임대차 3법은 전월세 신고제, 전월세 상한제, 계약 갱신 청구권제를 말합니다. 계약갱신청구권제는 세입자에게 1회의 계약갱신 요구권을 보장하는 법률입니다. 현행 2년에서 2년을 더한 4년으로 계약 연장을 보장받도록 한 법률입니다. 단, 해당 주택에 집주인 혹은 직계존속·비속이 실 거주하게 되는 경우에는 예외적으로 계약갱신 청구를 거부할 수 있습니다. 

전월세상한제는 임대료 상승폭을 직전 계약 임대료의 5% 내로 하는 법률로, 지자체가 조례로 상한을 정할 수 있습니다. 전월세신고제는 전월세 거래 등 주택 임대차 계약 시 임대차 계약 당사자가 30일 이내에 주택 소재지 관청에 임대차 보증금 등 임대차 계약 정보를 신고해야 한다는 규정입니다. 

Q. 임대차 3법 계약갱신 청구권 집주인 실거주 의무 기간과 매각하는 경우에는. 

계약갱신청구권제에서 주택에 집주인이나 직계존속·비속이 실거주하는 경우 계약 갱신 청구를 거부할 수 있다는 규정이 있습니다. 이 때 집주인은 세입자가 계약갱신을 요구한 기간만큼 거주하면 됩니다. 예컨대 세입자가 1년 계약갱신을 요구했다면 1년을 거주하면 됩니다.  

만약 집주인이 2년간 실거주 기간을 채우지 않은 상황에서 집을 매각하는 경우, 매수인은 잔여기간 동안 실거주 해야 합니다. 새로운 집주인이 기존 집주인의 권리와 의무를 포괄승계하기 때문입니다. 

Q. 재건축 아파트 집주인 실거주 의무 조항과 관련해 논란이 있는데. 

얼마 전, 국회 국토교통위원회는 서울을 포함한 투기과열지구에서 ‘재건축 아파트 조합원이 분양권을 얻으려면’ 2년간 실거주하도록 한 정부 규제 방안이 백지화됐습니다. 

재건축 조합원에 대한 2년 실거주 의무 조항은 지난해 6.17 부동산 대책 중에서도 핵심 조항입니다. 법 시행 후 실거주 요건을 채워야 하는 집주인과 세입자 사이 갈등이 고조되었고, 전세 매물이 줄어들면서 전셋값이 올라가는 등 혼선을 빚기도 했습니다. 하지만 실거주 조항이 폐지되며, 피해를 본 집주인과 세입자의 혼란이 가중되고 있습니다.  

Q. 임대차 3법 임대차 3법 손해배상 책임범위, 손해배상청구액 산정은. 

집주인이 기존 세입자가 계약갱신을 요구했던 기간 내에, 다른 임차인과 계약을 맺었을 경우 손해배상 책임이 발생합니다. 손해배상청구액은 다음 액수 중 가장 큰 액수를 청구할 수 있습니다. ▴3개월 치 월세 (전세는 금리를 기준으로 월세로 환산) ▴집주인이 다른 세입자에게 받은 임대료에서 계약갱신 거절 당시 월 임대료의 2년분에 해당하는 금액 ▴갱신 거절로 세입자가 입은 손해액

Q. 임대차 3법, 특히 유의할 점과 조언은. 

임대차 3법 시행 후 전국적으로 관런 분쟁, 법률 상담이 증가하는 추세입니다. 실제 법무법인 규로에도 부동산 관련 상담이 상당수를 차지합니다. 임차인의 권리가 강화되었다고는 하나, 사실상 피해를 보는 경우도 적지 않습니다. 

즉 임차인이든 임대인이든 계약 갱신 기간이 도래하면 현재 법률 적용안, 소급되는 부분, 계약서 작성 내용 등을 꼼꼼히 확인하고 주거 계획을 세우시는 것이 좋습니다. 이 과정에서 손해가 발생한 부분에 대해서는 정당한 권익을 주장하셔서 피해를 최소화해야 할 것입니다.  
 
부동산 정책, 법률에 대해서 궁금한 점이 있다면 부동산 사건 전담 법무법인, 변호사의 도움, 상담을 받은 후 진행하시는 것도 좋겠습니다.