지이코노미 이은하 기자 | 최근 한 중견건설사가 시공을 맡은 아파트 공사가 수년째 중단되면서 피해자가 속출하고 있다는 소식이 전해졌다. 건설업계에 따르면 해당 건설사의 사기 분양을 규탄하는 목소리가 지속되고 있는데, 주요 내용은 분양받은 사람들에게 수백억 원의 계약금을 받았음에도 몇 년 째 아파트 공사를 중단하고 있다는 지적이 골자이다. 

실제 관련 청원글은 12일 기준 1688명의 동의를 받아 청원이 진행되고 있는 중인 것. 이보다 앞서 지난해 12월, 지난 2018년~2019년 사이에 비슷한 내용의 규탄을 담은 국민 청원이 여러 차례 제기된 바 있다. 이미 해당 건설사로 인해 공사에 차질이 생긴 부산, 양산, 울산, 대구 등 영남권 오피스텔만 5곳, 총 5000여 가구, 피해 금액만 1조 원에 가까운 것으로 알려져 있다.

울산 소재 민병환 법률사무소의 민병환 울산부동산변호사는 “이처럼 건설사가 아파트 공사를 멈추는 행위는 연쇄적으로 하도급 업체에도 공사대금을 지급하지 않는 상태로 이어져 법적 분쟁이 가중될 수 있다”며 “부동산 공대사금 분쟁은 다양한 유형으로 발생할 수 있는데 피해를 최소화시키기 위해서라도 정확한 법률적 판단을 도와줄 조력자와 함께 대응할 필요가 있다”고 설명했다.

유치권 행사? 일정 요건 충족 요구하기 때문에 상황별 적합성 꼭 따져야

기본적으로 공사대금이 지급되지 않으면 시공사 입장에서는 공사대금 지급을 요구하면서 유치권을 행사할 수 있다. 실무적으로 유치권은 부동산 소유자들의 소유권 행사를 방해하기 위한 방법으로 매우 효과적이고 유용하기 때문에, 대부분의 부동산소유권에 관한 분쟁에 있어서 유치권 관련 분쟁과 소송들이 혼재되는 경향이 짙다.

이때 알아두어야 할 것들이 있다. 유치권을 행사하려면 일정 요건을 갖춰야 한다는 점이다. 간략하게 정리해 첫째, 다른 사람의 물건이므로 점유가 적법하게 이뤄져야 한다. 둘째, 채권과 물건에 서로 관련이 있어야 한다. 셋째, 해당 채권이 변제기에 있어야 한다. 넷째, 계약상 유치권을 행사하지 않겠다는 특약이 없어야 한다.

민병환 울산부동산변호사는 “만약 대금 미지급이므로 공사현장의 건축물에 대한 점유로써 유치권을 행사하고자 할 때 꼭 확인해봐야 할 것으로 계약서에 ‘공사 목적물에 유치권을 행사하지 아니한다’라는 문구가 설정돼 있는가이다”라며 “앞서 언급한 요건 중 계약상 유치권을 행사하지 않겠다는 특약이 존재할 경우 유치권 행사가 불가능해지기 때문”이라고 조언했다.

이어 “더불어 유치권을 행사하려면 공사대금 채권이 변제를 요구할 수 있는 시기인 변제기에 도래해 있어야 하는데 하자보수청구를 하고 있는 상황의 경우 유치권 행사에 대한 검토를 더욱 꼼꼼히 해야 한다”며 “이유인즉, 공사대금청구와 하자보수청구가 법리상 동시이행의 관계에 있다고 보여 어느 것이 더 우선한다고 볼 수 없어 결과적으로 공사대금 채권의 변제기가 도래해 있다고 볼 수 없다고 해석되는 편이기에 이 점을 기억해두는 것이 좋다”고 덧붙였다.

공사대금 미지급 시 섣부른 유치권 행사 오히려 손해배상 야기하기도

유치권 행사의 적법성 판단은 생각보다 까다롭다. 일례로 건물신축 도급계약에서 수급인이 공사를 완성하였다고 하더라도, 신축된 건물에 하자가 있고 그 하자 및 손해에 상응하는 금액이 공사잔대금액 이상일 경우 섣불리 유치권을 행사하는 것은 오히려 부적법한 유치권행사에 따른 손해배상까지 야기할 수 있다.

민병환 울산부동산변호사는 “실제 2014년 대법원이 공사잔대금 청구소송 제기에 대한 반소로 하자보수금을 청구한 사안에서 신축건물에 대한 하자보수비가 공사잔대금 채권액을 상당한 정도로 초과하였음이 밝혀진 이상 불법점거한 기간만큼 마무리공사가 늦어짐으로써 신축건물을 사용할 수 있는 시기가 늦어졌으므로 신축건물을 사용하지 못하고 다른 공장을 임차하는데 지출한 차임, 관리비, 보증금을 손해로 인정한 사례가 확인 된다”며 “공사대금을 이유로 유치권 행사가 필요한 상황일 때 사전에 법률 조언을 구해 적법성 검토를 거쳐 진행할 것을 당부하는 이유”라 밝혔다.

한편, 울산에 소재한 민병환 법률사무소의 민병환 변호사는 울산 출신으로 울산시를 주 무대로 검사 활동 및 법률사무소를 운영하며 울산변호사로 활약 중이다. 부동산, 해양, 교통, 문화재, 강력, 지적재산권, 특수, 환경, 조폭/마약, 조세, 관세, 무역 등 다양한 분야를 검사 시절 다뤄본 노하우를 기반으로 의뢰인의 법률문제를 해결해나가고 있다.