지이코노미 이은하 기자 | 코로나 바이러스 감염증(코로나19)발 연쇄도산으로 경매 법정이 분주하다. 줄곧 감소 추세였던 서울 아파트·빌라 경매건수가 늘어나자 부동산 경매에 관심을 갖는 초심자가 늘고 있다. 하지만 무턱대고 경매에 뛰어들었다간 낭패를 볼 수 있다. 성공적인 부동산 경매를 위해선 이후 발생할 수 있는 법적 분쟁을 미리 대비해야 한다.

경매를 통해 부동산을 낙찰받은 A씨. 하지만 알고 보니 해당 건물에는 유치권을 행사하며 점유하고 있는 사람이 있었다. 해당 유치권자는 공사대금을 변제받을 때까지 소유자 변경이 불가하다고 주장했다. 이 경우 A씨는 해당 부동산 매수를 포기해야 할까.

법무법인 동인의 최종모 변호사는 “경매를 통해 부동산을 낙찰받으면 감정가에 따라 상대적으로 적은 금액에 매수가 가능하다. 하지만 해당 부동산에 유치권을 행사하고 있는 사람이 있다면 곤란한 상황에 처할 수 있다”면서 “관련 상황을 꼼꼼히 파악해 법률에 따라 적절한 조치를 취하는 것이 중요하다”고 강조했다.

유치권이란 타인의 물건이나 유가증권을 점유하고 있는 자가 그 물건 또는 유가증권에 관하여 발생한 채권을 변제 받을 때까지 물건 또는 유가증권을 유치할 수 있는 권리를 말한다. ① 타인 소유의 물건에 대한 점유, ② 피담보채권의 존재, ③ 물건과 피담보채권 사이의 견련성으로 성립 여부가 결정된다.

유치권은 법정담보물권으로서 성립요건을 갖추어야 하고, 성립요건을 갖추지 못하면 유치권 행사가 부정된다. 기본적으로 유치권자가 건물을 ‘점유’하고 있어야 인정받을 수 있는 만큼 이 부분을 꼼꼼히 살펴야 한다. 자세히 들여다보면 성립조건을 갖추지 못하고 무작정 유치권을 주장하는 경우도 있다.

그러므로 경매를 통해 소유권을 이전받은 이는 유치권을 주장하는 이가 해당 부동산을 실제로 점유한 사실이 없다는 증거나 경매가 개시된 뒤에 점유를 시작했다는 증거를 확보해 부동산 인도명령을 신청해야 한다.

최종모 변호사는 “내 소유라고 해서 함부로 점유자를 물리적으로 끌어내거나 물건을 처분할 경우 형사 처벌을 받을 수 있다”며 “소유권을 취득한 지 6개월이 경과한 시점이라면 건물명도소송을 통해 대응할 수 있다”고 말했다.

명도소송이란 임차인이 불법점유로 건물을 넘겨주지 않을 경우 건물을 넘겨달라는 취지로 제기하는 소송을 말한다. 단, 채무자, 소유자, 경매개시결정 이후에 점유를 개시한 자, 대항력이 없는 임차인과 말소기준등기를 기준으로 후순위자 등만 인도명령 대상자가 되므로 법적 대응에 앞서 점유 시점 등을 명확히 확인해야 한다.

인도명령은 인도명령 신청 → 심리 및 심문 → 인도명령 결정 → 송달의 절차로 진행된다. 복잡한 법적 분쟁을 사전에 차단하고자 한다면 계약 단계부터 부동산전문변호사의 자문을 받는 것이 효과적이다. 부동산 분쟁은 여러 이해관계가 얽혀 있어서 유사한 사안이라 해도 쟁점이 제각각이다. 따라서 필수 서류 준비 단계부터 판례 분석까지 면밀한 준비가 필요하다.