지이코노미 이은하 기자 | 최근 코로나19로 인한 폐업을 하거나 상가 임대차계약 만료 후 권리금을 받으려는 세입자와 건물주 간 눈치싸움이 치열하다. 특히 경제 상황으로 인해 권리금이라도 회수하고 물러나려는 세입자는 건물주에게 대항할 방법을 생각하지 못해 억울한 피해를 입는 경우도 많다.

권리금은 상가건물의 임차인이 영업시설이나 영업노하우 등에 대한 유무형의 재산적 가치를 금전으로 지급받는 대가를 말한다.

일단 알아둬야 할 사실은 세입자의 권리금은 2015년 상가임대차보호법이 개정되면서 법적 보호를 받을 수 있게 됐다. 상가임대차보호법 제10조의4 제1항 제4호는 ‘임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위’는 불법이라고 명확히 규정했다.

전주 박병건 부동산소송 변호사는 “일반적으로 법이 정한 건물주의 불법행위는 4가지다. ①새로운 세입자로부터 권리금을 받는 행위 ②임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위 ③주변 시세보다 더 높은 보증금을 요구하는 행위, ④정당한 사유 없이 새로운 세입자와 계약을 거절하는 행위이다”라고 설명했다.

그런데 권리금청구소송을 한다고 해서 무조건 다 임차인이 승소하지는 않는다. 실무상 가장 많은 실수는 권리금회수보호기간 종료 후 권리금 회수 및 소송을 주장하는 경우다. 법적인 권리금회수시기는 임대차계약만료 6개월 전부터이다. 이 기간 안에 신규임차인을 주선해놔야 권리금을 보호받을 수 있다.

또, 권리금보호규정을 지켰어도 아래 요건을 어겼다면 권리금회수가 어렵다. ①임차인이 임대차기간동안 해당 상가에서 차임을 3기 이상 연체한 경우, ②주선한 신규임차인이 차임이나 보증금을 지불할 능력이 없어 임대차계약 체결이 어려울 것으로 예상될 때이다.

이런 조건을 충족시켜 권리금소송을 시작한다면 가장 먼저 ‘사업자등록 대상이 되는 건물’인지 확인하는 것이다. 가끔 주택을 개조한 건물을 임차해 장사를 하는 경우가 있는데, 이 건물이 사업자등록 대상이 아니라면 권리금 회수 기회를 보호받을 수 없다.

한 가지 더하자면 권리금소송에서 승소해도 법원에서 판단하는 권리금 산정 금액과 신규 세입자가 지급하기로 한 금액은 다를 수 있다. 금액 차이가 커서 낭패를 당하지 않으려면 신규 세입자를 주선할 경우 권리금계약서를 작성하면서 권리금 액수를 명확히 기재해두는 것이 좋다.

문제는 소송에서 이긴 후에도 건물주가 돈을 주지 않을 때가 허다하다는 점이다. 이때는 강제집행 절차를 진행하는 것이 방법이다. 강제집행은 ▲부동산압류 ▲계좌압류 ▲동산압류 등의 방법이 있으며 부동산압류가 가장 효과적이다. 경매를 할 경우엔 집행권원인 판결문을 반드시 제시해야만 가능하다.

박병건 변호사는 “부동산경매는 건물주의 재산 중 가장 손쉽게 확인할 수 있기 때문에 가장 보편적인 강제집행 수단으로 이용된다. 덧붙여 임대인의 경우 건물이 경매에 넘어갈 수 있다는 심리적인 압박도 느낄 수 있기 때문에 집행 전에 해결되는 경우가 많다”라고 조언했다.

두 번째 방법인 계좌압류는 건물주의 은행계좌를 압류하는 방법으로 건물주는 집행 즉시 은행거래를 할 수 없다. 압류 신청 당시에 통장에 돈이 들어 있었다면 돈은 압류되기 때문에, 세입자는 결정문을 가지고 은행에 가서 돈을 받으면 된다.

세 번째 방법인 동산압류는 건물주의 집 살림을 압류하는 것이다. 이른바 ‘빨간딱지’를 집행관이 건물주의 살림에 붙인 후 경매가 이뤄지고 그 낙찰대금으로 변제받을 수 있다.

마지막으로 권리금계약을 맺을 때 주의사항도 알아두자. 계약서에 ‘건물주의 거절로 본계약(임대차계약)이 파기될 경우에는 신규 세입자에게 권리금만 반환하고 손해배상 책임을 묻지 않는다’라는 문구를 넣어두는 것이다. 그래야 세입자의 손해가 가중되지 않는다.