지이코노미 황진호 기자 | 최근 자신 소유 상가를 B씨에게 임대한 A씨. B씨가 임차 전에 인테리어 공사를 먼저 하겠다고 해서 허락했지만 정작 B씨는 공사만 하다가 임차보증금 지급일을 넘겼고, 심지어 월차임도 선납하지 않으며 시간만 끄는 상황이 지속됐다.

결국 기다리다 지친 A씨는 계약을 해지했고, 원상복구 및 상가 인도를 통보했다. 그러나 B씨는 적반하장격으로 인테리어 비용에 대한 유치권을 행사하겠다며 상가 인도를 거부한다면서 변호사 사무실을 찾아왔다.

법무법인 저스티스의 도현택 변호사는 “유치권이란 타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 자는 그 물건이나 유가증권에 관해 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에는 변제를 받을 때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치할 수 있는 권리다(민법 제320조)”라고 설명했다.

예를 들면 건축 인테리어를 담당해 공사를 다 완료한 후에도 그 비용을 못 받았다면 수리비를 전부 받을 때까지 건물을 유치할 수 있는 권리가 유치권이다.

도현택 변호사는 “그러나 모든 경우 다 유치권을 실행할 수 있는 게 아니라 몇 가지 조건이 있다. 먼저 유치권 행사 여부는 ‘물건이나 유가증권에 관해 생긴 채권’에 해당하는지에 따라 결정된다. 이를 ‘견련성’이라고 한다”고 덧붙였다.

견련성이 인정되는 경우는 다음과 같다. ①목적물 자체로부터 발생한 수리대금 채권, ②목적물에 지출한 비용 상환 청구권, ③목적물로부터 받은 손해에 대한 손해배상청구권, ④도급인 소유에 속하는 완성물에 대한 수급인의 공사대금채권 등이다. 또 ⑤목적물반환청구권과 같은 법률관계 또는 같은 사실 관계로부터 발생하는 경우에도 견련성이 인정된다.

결국 유치권을 행사한다는 것은 곧 자신의 권리를 보장받기 위해 적법하게 부동산을 점유한다는 의미다. 그러나 유치권 행사를 위해서는 성립요건을 확인해 적법한 절차를 거쳐야 하므로 변호사에게 상담을 받는 것이 중요하다.

도현택 변호사는 “B씨가 주장하는 것처럼 자신의 인테리어 비용이 유치권을 행사하기 위해선 유익비나 필요비로 먼저 인정돼야 한다. 민법 제626조에 따르면 유익비란 임차인이 임차물의 객관적 가치를 증가시키기 위해 투입한 비용이고, 필요비라 함은 임차인이 임차물 보존을 위해 지출한 비용이다”라고 강조했다.

특히 판례에선 상가임차인이 임차건물에서 영업을 하기 위해 한 시설개수비용이나 부착시킨 시설물의 비용 등은 건물의 객관적 가치를 증가시키기 위한 것이라거나 보존을 위한 것이라는 사실을 인정하기 부족하다고 되어 있다. 따라서 B씨의 주장은 성립이 안 된다는 게 도현택 변호사의 설명이다.

유치권 소송 대비를 위해선 부동산전문변호사와 계약서부터 꼼꼼하게 챙겨야

유치권은 특히 공사 대금 문제와 관련해 자주 등장한다. 임금이나 공사 대금을 제때 받지 못했을 때, 해당업체들은 거래 회사 소유의 동산이나 부동산에 대해 ‘유치권 카드’를 최후의 수단으로 행사하기 때문이다.

일단 유치권 소유자에 의한 경매절차는 일반적인 경매절차가 개시된 경우에 정지된다. (민사집행법 제274조 제2항). 이렇게 유치권에 의한 경매절차가 정지된 상태에서 그 목적물에 대한 일반적인 경매절차가 진행되어 매각이 이루어졌다면 유치권에 의한 경매절차가 소멸주의를 원칙으로 하여 진행된 경우와는 달리 그 유치권은 소멸하지 않는다. (대법원 2011. 8. 18. 선고 2011다35593판결 참조).

반면 앞의 유치권이 정지된 일반적인 경매에서 물건을 낙찰 받은 사람은 유치권자에게 채권을 변제할 책임이 생긴다.(민사집행법 제91조 제5항, 제268조)

따라서 관련 법 조항도 잘 모르면서 가격이 싸다고 관련 부동산 물건을 구입하거나 할 경우엔 심각한 문제가 생길 수 있다. 이를 대비해 반드시 세종시부동산변호사와 함께 초기부터 꼼꼼하게 살펴보는 것이 필수다.

도현택 변호사는 “행여 있을 부동산 유치권 소송을 막기 위한 가장 중요한 방법은 ‘계약서 작성’이다. 실제 계약서 검토 단계에서 저에게 법률 자문을 구하는 분들이 늘어나고 있는데, 이는 현명한 대응이라고 볼 수 있다”고 강조했다.

부동산 관련 분쟁은 워낙 다양하고 같은 사안이라고 하더라도 쟁점이 제각각이다. 때문에 필수 서류 준비부터 합의, 판례 분석과 대응까지 꼼꼼하게 확인해야 하는 바. 사건이 더욱 얽히기 전에 부동산전문변호사의 조언을 참고하는 게 좋다.

끝으로 도현택 변호사는 “부동산은 나홀로 소송이 사실상 쉽지 않다”며 “계약서 검토 등 사전 대응을 놓쳤다면, 즉시 대전부동산소송변호사를 방문해 최신 부동산 법률 개정안과 이전 법률, 유사 사건의 판례와 최근 판례 경향 등을 정확하게 함께 파악하여 본인 사건에 맞는 대응 전략을 짜는 것이 중요하다”고 조언했다.